加强房地产市场调控 促进房地产业健康发展

    建设部

      以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业,事关国计民生。引导和促进房地产业持续稳定健康发展,有利于保持国民经济的平稳较快发展,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,有利于实现全面建设小康社会的目标。

      房地产市场宏观调控取得初步成效

      改革开放特别是 1998 年以来,随着城镇住房制度改革不断深化,我国城乡居民住房消费观念明显转变,住房消费有效启动,房地产业总体上保持了快速健康发展的势头。城镇居民人均住房建筑面积,由 1998 年的不到 19 平方米,提高到 26 平方米以上。城镇住宅成套率达到 80 %以上。房地产市场的发展对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化发展、改善居民住房条件等,都发挥了积极作用,已成为国民经济的重要支柱产业。

      党中央、国务院高度重视房地产市场的持续稳定健康发展,近几年,针对发展中出现的突出矛盾和问题,及时采取一系列调控措施。 2004 年,针对房地产等固定资产投资规模过大、增长速度过快等突出问题,中央果断采取严把土地、信贷两个闸门,提高房地产开发项目资本金比例,控制城市房屋拆迁规模等措施。 2005 年,针对部分地区房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序不规范等突出问题,国务院办公厅先后印发了《关于切实稳定住房价格的通知》,转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见》(即两个“国八条”)。随着各项调控政策的实施,特别是两个“国八条”出台以后,房地产市场调控取得初步成效。主要表现为:房地产开发投资平稳增长,今年 1 — 6 月,全国房地产开发完成投资同比增长 24 . 2 %,明显低于同期城镇固定资产投资增幅。住房需求调节效果初步显现, 1 — 6 月 40 个重点城市商品住房累计成交面积同比增长 7 . 97 %,投机性购房基本得到遏制,投资性购房得到一定程度的控制。房价上涨幅度总体趋缓, 6 月份 70 个城市房屋销售价格同比上涨 5 . 8 %,涨幅比上年同期回落了 3 . 3 个百分点,与上月持平;特别是去年初房价上涨过快的长江三角洲地区一些城市效果比较明显,上海已连续 7 个月下降。

      同时,必须清醒地看到,由于一些方面对房地产调控的思想认识还不一致,贯彻两个“国八条”确定的各项措施还不到位,房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决。住房供应结构性矛盾仍十分突出,适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。今年 1 — 6 月份, 40 个重点城市上市预售的套均建筑面积 115 平方米,有 15 个城市套均建筑面积高于 120 平方米。部分城市房价上涨仍然较快。今年 6 月份, 70 个大中城市中, 8 个城市新建商品住房价格同比涨幅超过 10 %, 19 个城市月环比涨幅超过 1 %。引导合理消费的政策措施不到位,部分居民存在超前消费、过度消费的现象。一些城市注重非本地居民购房供应,与当地居民,特别是中低收入家庭自住住房需求的政策区别不明确。房地产开发、交易、中介等行为不规范问题仍很突出。

      上述矛盾和问题,虽然是结构性、局部性的,但影响很大,群众意见多,社会广泛关注。如果任其发展,有可能演化成全局性问题。为此,今年 5 月,国务院要求认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署,根据当前存在的问题,进一步采取有针对性的措施。随后,国务院办公厅转发了建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,作出了专门部署。

      当前房地产市场调控确定五大重点

      针对今年以来房地产市场发展中的突出问题及其成因,根据两个“国八条”确定的基本原则、指导思想和总体调控政策,国务院有关部门进一步细化措施,加大了经济、法律手段等综合调控力度,增强可操作性,适当调整了部分政策。

      加大综合调节力度,引导合理的住房消费。一是量化指标,明确新建住房结构比例。各地新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积 90 平方米以下中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的 70 %以上。同时,中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,不得低于居住用地供应总量的 70 %。二是实行有区别的住房按揭贷款最低首付款比例政策。取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策,由原来的 20 %恢复为不得低于 30 %。但对个人购买自住住房且套型建筑面积 90 平方米以下的,仍执行首付款比例 20 %的规定。三是进一步抑制投机投资性购房需求。住房转让环节营业税征免税期间由去年规定的 2 年调整为 5 年,规范外资进入房地产产业行为,控制短线热钱炒房,提高了炒房成本。

      重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。一是由地方政府抓紧开展住房状况调查。全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息,保证各项调控政策的制定符合实际,符合群众需求。二是由各地编制住房建设规划,明确将“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标,纳入当地“十一五”经济和社会发展规划和近期建设规划,并作出具体空间布局、项目用地和建设进度安排,在 2006 年 9 月底前向社会公布。三是规范普通商品房建设行为。对适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房项目,在考虑综合地价、开发成本、合理利润等因素,科学测算控制性销售价位的基础上,采取限套型、限房价,竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定建设单位。

      加大整治查处力度,规范房地产市场秩序。一是对不符合规划控制性要求,尤其是套型结构超过规定的项目,不得核发规划许可证、施工设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。二是针对交易环节存在的虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为,重申了处罚政策。对情节恶劣、性质严重的,要依法依规给予经济处罚,直至吊销营业执照,并追究有关负责人的责任。三是规定对开发建设面积不足 1 / 3 或已投资额不足 1 / 4 ,且未经批准中止开发建设连续满 1 年的,按闲置土地处置。并规定对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,从严控制展期贷款和滚动授信。四是抑制房屋囤积行为。明确对开发企业空置 3 年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

      有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难。一是加快廉租住房制度建设。明确时限,尚未建立廉租住房制度的城市,必须在 2006 年年底前建立,并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。明确城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。二是进一步完善经济适用住房制度。加大监管力度,制止违规购买、谋取不正当利益的行为,保证经济适用住房真正解决低收入家庭的住房需要。三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场,租售并举,解决群众居住问题。

      继续合理控制城市房屋拆迁规模,控制被动性住房需求。制止片面强调以地生财的做法,继续加强拆迁计划管理, 2006 年各地拆迁规模原则上控制在 2005 年的水平以内。制止在拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下实施拆迁,损害群众合法利益。

      确保中央调控政策落到实处

      当前,各地要把思想和行动统一到中央的决策部署上来。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任,把思想和行动统一到中央关于建设资源节约型和环境友好型社会、合理引导住房消费需求和消费模式的决策部署上来,建立调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨目标责任制,因地制宜,引导和促进房地产市场持续健康发展。要全面准确地认识两个“ 70 %”的要求,确保套型建筑面积 90 平方米的中低价位、中小套型普通商品住房供应等有关措施得到有效实施,坚决维护中央调控政策的统一性、权威性、有效性。

      进一步提高对加强房地产市场调控的认识,处理好以下几方面的关系:正确处理城市发展短期利益与长远可持续发展的关系;正确处理发展房地产市场和改善群众住房条件的关系,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房;正确处理经济增长与社会和谐的关系,更多地关注、维护和保障低收入群体的住房权益;正确处理发挥市场机制与加强政府调控的关系,通过加强政府调控,完善市场规则、健全运行机制,更有效地发挥市场机制的基础性作用。

      中央关于房地产市场调控的目标、原则和政策已经明确,关键在狠抓落实。各地区、各有关部门要抓紧细化措施,分解任务,建立责任追究机制,确保政令畅通。要坚决制止部分单位利用职权以集资合作建房为名,变相进行住房实物福利分配的违规行为,逐步建立长效机制。有关部门应加强协作配合,形成调控合力。同时,抓紧落实本部门职责范围内的事项,确保各项调控政策真正落到实处。

      加强对房地产市场调控政策的宣传。充分利用媒体等多种渠道、多种方式,客观、公正报道房地产市场情况,增强透明度,及时让社会各界深入了解房地产的各项政策,引导广大群众树立正确的住房消费理念,鼓励合理消费。对歪曲宏观调控政策,提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为,要严肃查处。

      摘自《人民日报》 2006.08.06来自建设部网站

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